Cession d’option d’achat dans le cadre d’un leasing immobilier avec TVA.

Les contrats de leasing immobilier pour de nouveaux immeubles relèvent du champ d’application de la TVA. Cela signifie que le donneur de leasing peut récupérer la TVA sur l’investissement immobilier et que le preneur de leasing peut déduire la TVA sur les loyers dans le cadre de son utilisation à des fins professionnelles. Ceci constitue une exception à la location immobilière ordinaire qui est exemptée de TVA, ce qui rend impossible la récupération de la TVA sur l’investissement.

Afin d’entrer en ligne de compte pour l’application de la TVA, le contrat de leasing, les biens immobiliers eux-mêmes, ainsi que le preneur et le donneur de leasing doivent satisfaire à une série de conditions. Celles-ci figurent dans l’AR 30 TVA du 29/12/1992 et sont décrites en détail dans la Circulaire AOIF 10/2007.

L’une de ces conditions est que le preneur de leasing doit avoir la possibilité de reprendre, à la fin du contrat de leasing, les droits réels détenus par le donneur de leasing sur les biens qui font l’objet du contrat (l’option d’achat). Il peut en l’occurrence s’agir d’une pleine propriété du terrain et de l’immeuble, mais aussi d’une emphytéose  ou d’un droit de superficie.

Dans ce cadre, notons la récente jurisprudence (Cour d’Appel de Bruxelles, Arrêt 14/10/14, confirmé par la Cour de Cassation le 22/4/16). Dans un cas concret, le preneur de leasing avait cédé son option d’achat à un tiers quelques  années après la clôture du leasing immobilier. La Cour avait estimé qu’à partir de ce moment, le preneur de leasing n’avait plus la possibilité de devenir propriétaire du leasing à la fin du contrat et donc qu’il n’était plus satisfait aux conditions de l’AR 30. Conséquence : le donneur de leasing doit revoir la TVA initialement récupérée sur l’investissement et le preneur de leasing doit traiter les loyers comme une indemnité locative normale (donc plus de déduction TVA).

Cet arrêt a été décrit en détail dans Fiscologue / Fiscoloog (n° 1492, auteur Ivan Massin). L’historique exact ne nous est pas connu (il s’agissait d’un leasing pour un hôtel conclu entre le propriétaire de l’hôtel et l’exploitant). L’arrêt montre toutefois qu’il est extrêmement important de respecter strictement les conditions de l’AR 30 et que les événements survenant dans le courant du contrat peuvent avoir un impact financier important.